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供过于求? 潜伏在印尼雅加达办公租赁的机会

摘要:东南亚“找到了机会”系列
 

两座高楼

先看位于雅加达CBD的两座大楼。

Tokopedia Tower—一共6万多平方米使用面积,租售比例各一半。其中有1.2万平方米目前租给了印尼“淘宝”Tokopedia。

DBS Tower


在雅加达市中心溜达过的船长们应该对这两处建筑物不会感到陌生,它们同属同一个老板--Ciputra集团,此集团的创始人叫徐清华,也许在国内知名度不是非常高,但在印尼的房地产界和艺术收藏界,快90岁的徐清华无人不知晓。

Ciputra Group创始人 —— 徐清华

一个房东

徐清华老人家除了是成功的企业家,还是印尼最早的"创业导师",在2008年,差点在被10年前金融风暴击垮的他没有被打败,在重回巅峰之际,他深感印尼要真正富强,责任和能力在于企业家。于是,他破天荒提出了接近于"双创"的口号,并且希望在以08年为元年的25年内,能有超过400万的新企业家出现。为此他一纸上书当时的印尼总统苏西洛·班邦·尤多约诺(Susilo Bambang Yudhoyono),表示政府应该全力支持在校园就给大学生普及创业教育。

不久,创业就成了印尼的国家议程之一。

也是这个时期,印尼开始大量涌现我们之后耳熟能详的独角兽印尼淘宝Tokopedia,最近非常有存在感的电商Bukalapak还有大名鼎鼎的"超级应用"Go-jek等等,无独有偶,都在2009 - 2010年两年间出现。

这是不是巧合无人知晓,只是后来很多成功的创业者们都成了Ciputra的"忠实租户"。前人栽树,后人乘凉未必是最优的商业关系,真正健康的关系或许是后人还要给前人交"乘凉费",而前人有更多的资金去继续栽树。

如果这是一个大家和乐融融的故事,那就太枯燥了。

实际情况是,最近的印尼办公地产的闲置率持续飙升。根据权威地产行业服务机构Colliers的统计,印尼商业中心区域(CBD)目前的入驻率大概为82%,而且将有更多的大楼会对外开放,年底还会继续下降到80%,而这样的情况还会一直持续到2019年结束,树栽得实在太多了。

整个2018年,雅加达CBD范围内一共有60多万平方米的办公室对外招租,而在CBD之外也有17万平方米之多。当然,这也不能全怪开发商们“产能过剩”,主要是因为从今年9月底一直到明年4月13日,印尼议会和总统选举都会如火如荼举行,在政局稳定之前,有很多企业都深埋着自己扩张的心,所以预计在2019年夏天左右,印尼的办公地产价格才会迎来回暖。

一个机会

那么问题来了,作为创业者,这是一个升级办公室条件的绝佳机会,趁低吸纳。

根据Ciputra集团的高层Artadinata Djangkar表示虽然写字楼供大于求,但来自某些特定行业的询问却越来越多,比如说电商和保险类企业。可见需求其实没有减少,反而增加了。

这样的背景之下,难免让小罗盘想起来一个最近在世界各地都“大打出手”的行业——共享办公空间,这里面可能是一个机会共享办公空间EV Hive的CEO, Carlson就曾经表示印尼的共享办公空间行业还在萌芽期,共享办公是越来越多的创业企业的首选,在未来的一年里面,EV Hive将计划多开设20个分部,而且跟别的共享办公企业的打法不一样,它的每一个分部的面积达到7000平方米以上,相比于一些同行,面积要大得多。

极速扩张的EV Hive在今年六月获得了一轮2000万美元的巨额A轮融资,目前是印尼第一大共享办公空间,至少是在估值200亿美金的国际巨头Wework进入印尼市场之前。

这是印尼商业地产近年来因产能过剩给予了共享办公空间以低价收纳大面积固定产的机会(长期租用或者购买),这相当于成本急剧下降,而来自创业公司的需求却不断在上升,所以这个行业在未来两年里还是有非常大的利润空间。为什么初创公司不去租普通的办公室?

理由非常简单: 第一,大的办公室租不起也用不上;第二,共享办公空间灵活,租期比较短,公司如果一下扩展太快也能应对。

所以在市场需求来看,除了真的有能力作为孵化机构的玩家,其他共享办公空间完全可以减少一些花里胡哨的噱头和口号,直接解决租户最大的需求,安心做好一个房东要做的事情,在近期的雅加达更有意思。

也许有个老梗船长们都比较清楚,麦当劳不卖汉堡赚钱,也不买可乐赚钱,而是靠房地产赚钱,当然让加盟商能在薯条和可乐里面赚到些零头是金拱门集团能当大房东的前提。这样的思路为什么不能用在更贴近商业核心的办公室租赁行业呢?

小罗盘接下来会将一些在东南亚看到的本土机会以文章的形式分享出去,当然这大多数属于客观事实和主观判断的结果,希望能对各位投资海外的船长有帮助。敬请留意,还没私聊小罗盘的欢迎来撩。

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